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Propositions libérales de réforme de la TPS/TVH : conformité immobilière, risques et impact sur le marché

Les propositions électorales du Parti libéral du Canada visant à réformer le régime de la Loi sur la taxe d’accise (LTA) encadrant la TPS/TVH introduisent des changements importants ciblant les opérations immobilières. Destinées à freiner l’évasion fiscale et les activités spéculatives telles que le « house flipping », ces propositions renforcent les règles de perception de la TPS/TVH, redéfinissent des termes clés comme « promoteur » et améliorent les mécanismes de vérification. Cet article offre une analyse complète des scénarios de conformité potentiels, des impacts pratiques pour les parties prenantes et des implications plus larges pour le secteur immobilier — fournissant aux contribuables, promoteurs, investisseurs et conseillers des éclairages essentiels pour naviguer dans ce paysage en évolution.

Comprendre les propositions libérales sur la TPS/TVH (LTA, partie IX)

Les modifications visent à renforcer la conformité à la TPS/TVH dans l’immobilier, en particulier pour les biens neufs ou substantiellement rénovés. Les points clés sont :

  • Définition élargie de « promoteur » : selon l’art. 123(1) de la LTA, toute personne ou entité réalisant des travaux de construction ou de rénovation majeure, même si ce n’est pas son activité principale, est désormais visée, incluant les rénovateurs occasionnels ou « flippers » agissant dans le cadre « d’aventures ou d’activités commerciales ».
  • Critères de remboursement plus stricts : les crédits comme le remboursement pour logement neuf (art. 254) et pour immeuble locatif résidentiel neuf (art. 256.2) s’appliquent désormais sous conditions plus serrées pour éviter les abus par ceux qui n’utilisent pas les biens comme résidence principale ou location à long terme.
  • Pouvoirs d’audit renforcés : l’ARC pourra scruter plus étroitement les opérations, en ciblant les flips non déclarés et les demandes de remboursement non conformes.
  • Obligation d’inscription : certaines transactions immobilières devront désormais être inscrites à la TPS/TVH (art. 241), sous peine de sanctions.

Ces réformes visent à protéger les recettes et à freiner la spéculation, tout en complexifiant la conformité pour les acteurs du secteur.

Scénarios de conformité : cas pratiques et risques (LTA, art. 123(1), 165, 241)

Les propositions libérales soulèvent plusieurs défis de conformité :

  • Et si vous étiez soudainement considéré comme promoteur ? La définition élargie (art. 123(1)) peut obliger un rénovateur ponctuel à s’inscrire à la TPS/TVH (art. 241). Tout défaut d’inscription peut entraîner pénalités et cotisations rétroactives, comme dans Gerlings c. Canada (2024 FC 1892), où l’ARC a attribué rétroactivement des numéros d’entreprise.
  • Et si un flip était mal classé ? Ceux qui se croient exonérés en vertu de l’annexe V, partie I, art. 2 s’exposent à une cotisation sous l’art. 165(1) si la TPS/TVH aurait dû être perçue. L’ARC surveille particulièrement les opérations à court terme à Toronto et Vancouver.
  • Et si des remboursements étaient refusés après la clôture ? Les acheteurs comptant sur l’art. 254 peuvent se les voir retirer si l’ARC estime que le bien n’a pas servi de résidence principale. Cheema c. Canada (2018 FCA 45) illustre comment la copropriété ou les fiducies nues peuvent invalider une demande et laisser l’acheteur avec une dette fiscale imprévue.
  • Et si les audits s’intensifiaient ? L’ARC a récupéré 2,2 milliards de dollars entre 2015 et 2022 lors de contrôles immobiliers. Les pénalités pour déclarations tardives ou erreurs (art. 280) augmentent encore les risques.

Conseil : Conservez des justificatifs détaillés de l’usage des biens, des coûts de rénovation et de l’intention (usage personnel vs commercial) pour étayer vos positions TPS/TVH en cas de contrôle, et envisagez une inscription proactive si vous réalisez des transactions fréquentes.

Définition de la rénovation majeure et règles d’auto-fourni (LTA, art. 123(1), 191)

La rénovation majeure, selon l’art. 123(1), implique de retirer ou remplacer « la quasi-totalité » (≈ 90 %) d’un bâtiment hors éléments porteurs, déclenchant les règles d’auto-fourni à l’art. 191. Au terme des travaux, une vente et un rachat réputés à la valeur marchande imposent la TPS/TVH même pour un rénovateur occasionnel devenu promoteur. L’art. 191(5) offre une exemption limitée pour les résidences principales, sans CTI.

Conseil : Conservez photos avant/après, factures et plans pour vérifier le seuil de 90 %. Consultez un fiscaliste avant des travaux majeurs pour confirmer votre statut et les conséquences d’auto-fourni.

Remboursements et exemptions : opportunités et pièges (LTA, art. 254, 256.2)

  • Remboursement pour logement neuf (art. 254) : jusqu’à 6 300 $ fédéraux pour un logement ≤ 350 000 $ (paliers jusqu’à 450 000 $), plus composantes provinciales (ex. Ontario jusqu’à 24 000 $). Des conditions d’occupation et de titre strictes s’appliquent ; la simple jouissance ne suffit pas.
  • Remboursement pour immeuble locatif neuf (art. 256.2) : applicable aux baux ≥ 12 mois ; pas de plafond de prix, mais délai de dépôt de deux ans.
  • Erreur fréquente : l’exemption pour résidence principale prévue à la Loi de l’impôt sur le revenu ne s’applique pas à la TPS/TVH sur rénovation majeure.

Conseil : Vérifiez que les titulaires de titre respectent les conditions d’occupation pour les remboursements pour habitation, obtenez des baux ≥ 12 mois pour les locatifs et déposez dans les délais pour éviter toute perte.

Règles de changement d’usage et interaction fiscale (LIR, art. 45 (1)-(3); LTA, art. 45)

Selon l’art. 45 de la LIR, le changement d’usage (personnel ↔ production de revenu) déclenche une disposition réputée et un gain en capital potentiel, avec effets TPS/TVH. Des choix sous art. 45(2) ou (3) peuvent différer le gain mais limitent l’amortissement fiscal.

Conseil : Déposez les choix à temps pour différer les gains et évaluez les impacts TPS/TVH lors du changement d’usage, surtout en cas de rénovation ou de reconversion.

Déclencheurs d’audit et tendances d’application de l’ARC

L’ARC a intensifié les contrôles immobiliers : 62 000 audits en 2022-23 ont généré 14,3 milliards de dollars d’impact, dont 298,9 M$ de pénalités en Ontario et C.-B. (2015-2022). Les flips à court terme, écarts de revenus et demandes de remboursement incorrectes sont les principaux déclencheurs.

Conseil : Conservez contrats, permis, factures et preuves d’occupation au moins six ans. Envisagez une divulgation volontaire pour réduire les pénalités en cas d’erreur.

Impact pour les parties prenantes : gagnants et perdants

  • Acheteurs individuels / primo-accédants : critères de remboursement plus stricts : coûts initiaux en hausse, malgré les crédits provinciaux.
  • Flippers / spéculateurs : TPS/TVH obligatoire et audits réduisent les marges ; les profits peuvent être imposés comme revenu d’entreprise plutôt que gains en capital.
  • Promoteurs / constructeurs : grandes firmes bénéficient des CTI (art. 169), mais les petits rénovateurs risquent des responsabilités de promoteur inattendues.
  • Investisseurs locatifs : règles de remboursement plus strictes peuvent dissuader l’investissement et réduire l’offre.

Conseil : Adaptez votre stratégie de conformité à votre rôle : sécurisez des baux longue durée pour la location, confirmez l’admissibilité aux remboursements pour les acheteurs et intégrez des clauses TPS/TVH dans vos contrats de flip.

Implications plus larges pour le marché immobilier

La hausse des coûts fiscaux sur les opérations spéculatives pourrait refroidir les marchés tendus comme Toronto et Vancouver, soutenant les objectifs anti-inflation. Cependant, la baisse des remboursements et la hausse des coûts de conformité peuvent décourager les primo-accédants et ralentir les mises en chantier. Les petits acteurs, moins équipés pour la conformité, sont particulièrement vulnérables.

Points clés

  • La conformité est essentielle : l’application stricte exige inscription proactive et rapports précis.
  • Maîtrisez les définitions : le statut de promoteur et les seuils de rénovation majeure dictent vos obligations.
  • Exploitez les remboursements : des règles strictes requièrent documentation minutieuse et dépôt à temps.
  • Préparez-vous aux audits : des dossiers solides et la divulgation volontaire atténuent les pénalités.
  • Anticipez les évolutions du marché : l’augmentation des coûts fiscaux influencera les prix, l’offre locative et les comportements d’achat.

AVERTISSEMENT : Ce document fournit des informations générales seulement et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les lecteurs doivent consulter des professionnels qualifiés pour des conseils adaptés à leur situation.


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